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Colocation : qu’est-ce qui a changé dans les nouveaux contrats de bail ?

Vous êtes des milliers à rechercher un logement pour la prochaine rentrée, et nombre d’entre vous choisiront la colocation.

Pratique aussi répandue qu’elle est économique, la colocation n’était pourtant, jusqu’à récemment, soumise à aucune règle spécifique. Votée et validée en début d’année, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) lui confère désormais un véritable statut juridique.

Qu’est-ce que cela change pour les colocataires ? Comment décrypter les nouveaux contrats de bail en colocation ?

Conjointement ou solidairement responsable du loyer : ce n’est pas la même chose


Dans le cadre d’un bail collectif, les clauses devront désormais indiquer si les colocataires sont tenus de payer "conjointement" ou "solidairement" le loyer global du logement. La nuance est subtile, mais importante en cas de défaillance ou de départ d’un des colocataires.

Avec des colocataires conjointement responsables, le bailleur ne pourra réclamer à chacun d’entre eux que leurs parts respectives du loyer – et devra donc gérer individuellement les défauts de paiement, directement avec le ou les intéressés.

A l’inverse, si les colocataires sont solidairement responsables, le bailleur pourra se retourner vers n’importe quel colocataire (en général le plus solvable) pour récupérer les sommes manquantes. Lors du départ d’un des colocataires, la loi Alur précise par ailleurs que cette solidarité prend fin lorsqu’un nouvel arrivant est inscrit sur le bail, ou à défaut dans un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Les cautions pourront également être solidaires


En plus de pouvoir demander une caution solidaire par colocataire, le propriétaire peut également leur appliquer cette même clause de solidarité. Ce qui signifie, en cas d’impayé, qu’il pourra demander le versement des sommes manquantes à n’importe laquelle des cautions inscrites sur le bail, indépendamment du colocataire concerné par le défaut de paiement.

Le bail stipulera par ailleurs avec précision quelle caution est associée à quel colocataire. Les règles de prise de congé s’appliqueront alors de la même manière : au départ d’un des colocataires, la caution reste solidaire dans des délais identiques (inscription au bail d’un nouveau colocataire ou dans un délai de six mois après le congé).

Fini le casse-tête de la répartition des charges et des frais d’assurance


Auparavant, soit les colocataires prenaient chacun une assurance habitation, soit l’un d’entre eux la prenait pour tous et se faisait rembourser. Ce qui pouvait entraîner des complications, notamment en cas de dégâts dans les parties communes, ou de départ du colocataire titulaire du contrat d’assurance.

La loi Alur prévoit que le propriétaire peut stipuler dans le bail qu’il souscrira lui-même à l’assurance de son habitation et récupèrera chaque mois 1/12ème de la prime annuelle, qui viendra s’ajouter aux loyers (proportionnellement sur chaque colocataire).

Même chose pour les charges locatives, que le propriétaire peut désormais soit faire payer au réel, en prélevant chaque mois une provision sur loyer et en régularisant à la fin de l’année ; soit forfaitairement sans possibilité de révision.

Colocation et location : les loyers doivent être similaires


Aucune règle ne régissait jusqu’à maintenant le montant du loyer de chambres dans un logement en colocation. Les propriétaires en profitaient généralement pour appliquer des tarifs certes attractifs pour leurs locataires, mais toutefois bien supérieurs au prix du marché une fois tous les loyers individuels additionnés.

Ce ne sera désormais plus possible dans les zones tendues, visées par l’encadrement des loyers. La loi Alur y prévoit en effet que le total des loyers versés ne pourra être supérieur au montant du loyer de référence, fixé par type de bien par le préfet.

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